不動産投資の安定感

資産３分法において、株式・債券と並んで重要な役割を与えられているのが、不動産です。
賃貸用の不動産を手に入れることで不動産を投資として位置づけます。

しかし賃貸用不動産１棟では足りません。
たとえばあなたの年収が７００万円前後だとしてそれ以上の不動産収入を手に入れたいとします。

その場合、一棟の不動産だけでそれを実現しようとすると１億から２億円程度の物件を狙っていくことになるのですがこのクラスの不動産を買うには、自己資金も１０００万円以上用意する必要があります。

１０００万円以上の資金を投資用に用意できる人なら別ですが、もっと少ない資金でスタートする場合には５０００万円から１億円程度の物件を狙い、その後物件と収入を増やしていくことが、必要な戦略になります。

さらには、大型の一棟だけでリタイヤを狙うとその物件が火災や地震で失ったり、何らかの事情で不動産を手放さないといけなくなったときに一気に不動産収入を失うことにもなり、リスクの分散の面でも複数棟の購入を考えることは大切です。

しかし世の中には物件を１棟購入した後にさらに買いたい不動産が見つかって、銀行に融資のお願いに行くと
「今回は見送りさせていただきます」
と慇懃に断られてしまう人がいるのです。

しかも、かなり多くの方がです。
「サラリーマンだから融資額の上限があって・・・」
という話ではありません。
サラリーマンでも５棟、６棟と物件を所有している方はいらっしゃいます。

不動産投資で成功するのにサラリーマンであるとか、経営者（事業者）であるとかは実はほとんど関係ないのです。

サラリーマンであっても不動産収入だけで豊かな生活を送ることは十分可能です。
では融資審査をする上で、融資を出す、出さないの判断はどこでしているのでしょうか？

収入、資産、財務内容、担保内容、属性・・・

一般的にはこれらを見て融資を出すかどうかを判断すると言われています。
しかしながら、実はこれらの要素では融資の可否そのものの判断はしません。
これらの要素は「あること」を見るための判断材料でしかないのです。
「あること」がお金を貸すかどうかを決める大事なポイントになるのです。

では、その「あること」とは何か？
それは「リスク」です。

融資で言う「リスク」

融資で言う「リスク」とは、簡単にいえば「融資が回収できなくなる可能性」です。
融資をすることがリスクが高いか低いかで判断しています。

人にお金を貸すことに１００％安全ということはありません。
多かれ少なかれどこかしらにリスクがあります。
そのリスクが許容できるのか、許容できないのか？
許容できないくらいリスクが高ければ融資を断り、リスクが許容できれば融資を出す。

これが融資というものです。

融資審査の本質がリスク、という事は経済がどうなろうと変わることはありません。

これを覚えておけば、あなたが銀行との付き合い方で悩むことはなくなります。
リスクを見るという本質をベースに、その時の舎兄経済情勢に応じた融資方針が掛け合わさり融資可否の判断になるのです。

融資方針が変わるのは、
「どれくらいのリスクなら受け入れていいか？」
の度合いが変わると考えていただいてもいいでしょう。

逆に言うと、銀行に
「自分はお金を貸してもリスクが低い人」
と認識させればお金を借りやすくなるということです。

実は何棟も不動産を取得している人は、意識的にせよ無意識的にせよこれができています。

逆に、不動産を１棟買ってその後融資を受けられなくなった人は、銀行がそれ以上お金を貸すことはリスクが高いと判断したからです。

そして、あなたが銀行にとってリスクが高いか低いかは不動産投資では最初にどういう不動産を買うかで、その後融資を受けてさらに不動産を買っていけるかどうかがほぼ決まってしまいます。

最初の不動産が、その後、あなたにさらに融資できるかどうかを決めてしまうのです。

最初に買った不動産が仇となる

最初に買った不動産が仇となってしまったという例は、枚挙に暇がありません。
あなたが、不動産を買い進めていくにはどうしたらいいのでしょうか？
銀行は、融資を出す出さないはリスクが高いかどうかで判断します。

銀行があなたに融資をするリスクを判断する要因の一つは「キャッシュフロー」です。
融資の審査に持ち込まれた物件からどれくらいキャッシュフローが出るか？を見ます。

「キャッシュフロー」とはもっとわかりやすく言うとその不動産からの家賃収入から経費や融資返済、税金を引いたあとどれくらいのお金を残すことができるのか？ということです。

銀行はここを重視して審査しています。
キャッシュフローがたくさん出ればでるほど、リスクは低いと判断します。
キャッシュフローがマイナスとは、家賃収入だけでは経費や融資返済ができず他の収入から持ち出ししてしまっている状態です。
これでは不動産投資をする意味がありません。

マイナスのキャッシュフローの不動産を持っている人は「リスク」が高いとして銀行は融資を見送ります。
不動産を何棟も買って行けている人は、所有している不動産から十分なキャッシュフローが出ています。

不動産投資はお金を残さなければ意味がありません。
キャッシュフローがリスクの高い低いを決める要因の一つです。

このことは絶対に忘れないでください。

ただし、リスクを判断するのはキャッシュフローだけではありません。
キャッシュフローと同じくらい大切なポイントがもう一つあります。
キャッシュフローは、財務諸表の「損益計算書」に該当します。
財務諸表とは、会社やビジネス（不動産投資も立派な不動産賃貸業というビジネスです）のお金の状態を把握するためにつくられる計算書で、不動産投資の成功、不成功を決める非常に重要な資料になります。

財務諸表
企業の財政や経営状態を，利害関係者に報告する目的で作成される各種の計算書類。貸借対照表・損益計算書・剰余金計算書・キャシュ-フロー計算書など。
「大辞林 第二版」より

そして
損益計算書とは、どれだけ売上が出て、経費を使って最終的にはどれだけ儲かったか？
を示す資料になります。

損益計算書
財務諸表の一。決算に際し，1 営業期間における企業の経営成績を明らかにするために費用と収益とを対照して一表に表示した計算書。
「大辞林 第二版」より

しかし、損益計算書の内容がいいだけではだめなのです。
財務諸表のもう一つ、「貸借対照表」の内容も良くないといけません。
貸借対照表とは簡単に言うと資産と負債の関係を見るもので、資産−負債でどれだけ余剰がでるか？を見るものです。
そして、資産−負債の差額がプラスになった場合、その差額を「純資産」といいます。

貸借対照表
財務諸表の一。一定の時点における企業の財務状態を明らかにするために作成される表で，一方に負債と資本を，他方に資産を記入して両者を対照させるもの。バランス-シート。
「大辞林 第二版」より

不動産投資の場合の純資産とは、この計算式で求められます。

純資産　＝　銀行の不動産評価額　−　借り入れ金額（がプラスの場合）

不動産投資で銀行から融資をうけるためには、純資産が多ければ多いほど良いです。

一方で、資産−負債のプラスの差額を純資産というのに対し資産−負債の差額がマイナスになってしまう場合があります。
このときのマイナスの差額を「債務超過」と言います。
会社の場合、債務超過になると倒産もあり得る危険な状態です。
実は優秀な融資担当者は、企業へ融資する場合、貸借対照表を見ただけで、損益計算書を見ることなくこの企業へ融資をしていいかどうかを瞬時に判断してしまいます。

それだけ貸借対照表は重要です。
重要なのですが、このことを不動産投資にあてはめてきちんと理解してつたえられる人は、そう多くはいないように見えます。

不動産投資の場合、貸借対照表の部分はどう評価するか？
これは持っている資産と負債を見比べます。
資産は、不動産の他、金融資産が入ります。
これと借入金（負債）との差がどれくらいあるか？です。
さらに、不動産の資産価格を見る場合、あなたが購入した金額では見ていません。

銀行が独自に算出した評価額と借入金額を見比べて判断します。

それで債務超過にならないか？を見ています。
債務超過になってしまったら、キャッシュフローがプラスになっていても次の融資は出ません。

キャッシュフローだけではだめだというのは、このためです。
銀行から融資を受けるためには、キャッシュフローがプラスであると同時に、資産と負債のバランスがきちんととれて純資産がプラスになっている必要もあるのです。

さらに、純資産がプラスになっている部分（銀行の不動産評価額−借り入れ金額がプラスの部分）については、その額の一定割合までを担保に入れて、次の不動産を買うための資金を借りることができるようになります。

いってみればはじめの不動産の価値が、つぎの不動産を買う手助けをしてくれます。
ひとつ不動産を買えば、その純資産のプラスが次の不動産を買うための融資に役立ち２番目の不動産でも、その純資産のプラス部分が３番目の購入に使え・・・と雪だるま式に資産を増やすことができるのです。

この仕組みこそがこれまでにたくさんのお金持ちたちが短期間で成功をおさめてきた秘訣中の秘訣なのです。

キャッシュフロープラスで、しかも資産と負債のバランスを考え純資産がプラスになるように不動産を買う。

このような不動産の買い方こそがしっかりと不動産収入を確保しながら短期間で資産を増やしていくための、一番の方法です。
この両方ができないと、不動産を何棟も買うことができなくなります。
キャッシュフローの大切さについては、一般によく書かれているのでご存じかもしれません。

しかし、資産と負債のバランスをどう取ったらいいのか？

これはあまり知られることがありません。
これを知らずキャッシュフローだけで判断し、不動産を買ったがために２棟目、３棟目に行けなくなってしまった人が多いのです。
これは、資産と負債のことまで考えていないからこうなったのです。
ただ、これも無理もない話です。

なぜならキャッシュフローだけでなく、資産と負債のバランスの大切さまで話をできる人がいなかったからです。
資産と負債のバランスを見るのは私のように銀行の人間が行っていることで、一般の人はこんなことを知らなくてもお金を借りることが出来ているからです。

ですので、ここでお話したことは一般にはほとんど知られていない話です。
ここまで読んだあなたは、もう既にその他大勢から一歩抜け出したのです。
ぜひこれを何度も読んで胸に刻み込んでください。
そうすれば、自然と不動産を３棟、４棟と買えて、今の給料以上の収入はもちろん、不動産収入だけで月収１００万円も夢ではありません。

とはいえキャッシュフローの出る物件を、資産と負債のバランスに気をつけて買う。

なんて話だけでは具体的にどんな物件を買ったらいいかがさっぱりわからないと思いますので具体的に成功する買い方について解説したいと思います。
そのためにこれからする話にでてくる２つの数字はきちんと理解してください。
これから成功する不動産の買い方で重要な２つの数値についてお話しする前になぜ、今回この話を私ができるのかを知って欲しいと思います。

成功する不動産投資のための物件の買い方というのはただ、オファーされた売り価格を鵜呑みにして安くてよい物件を探し回るような、受身の手法ではありません。

もしあなたが入手した売り情報が立地や物件の仕様などに文句が無く、価格だけがネックのような物件であればあなた自身が理想的な価格で購入できるように、売主や不動産屋に対して積極的にぐいぐい交渉することが必要なときもあります。

キャッシュフロープラスで、しかも純資産がプラスになるように不動産を購入し、短期間で資産を増やしていくためには、私がお話しする銀行の考え方、銀行融資の攻略法が役に立ちます。

そこに鑑定の手法を組み合わせることで、資産価値の高い物件をより良い条件で手に入れることができるようになります。
これまで、私が知る限り、銀行融資と不動産鑑定をセットで教えることができた人はいませんでした。
本来、融資と物件鑑定は極めて深いつながりがあるものなので融資の面でも、投資の成功にも大きな効果を期待してもらって良いです。

それでは、成功する不動産の買い方で重要な２つの数値について解説します。

その数値とは

担保価と指値

です。


１．担保価
銀行は、不動産の資産価格を見る場合、あなたが購入した金額では見ていません。
銀行が独自に算出した評価額と借入金額を見比べて判断します。
そして銀行が独自に算出した評価額のことを『担保価』といいます。

担保価（担保評価額）
金融機関が融資をするときは、借り手が返済不能になっても資金を回収できるように担保を取るのが一般的。このうち不動産などの物的担保に、融資額に見合う価値があるかどうか評価することを「担保評価」という。不動産の担保評価額は、地価や建築費、中古マンション相場、賃料相場、借家権の有無などを基に割り出す。そのため必ずしも実際の売買価格と一致するとは限らない。売買価格より担保評価が低いときは融資額が減ることも。
「Yahoo!不動産」より

銀行は、自分が貸した金額から、この担保価を差し引いてみて
それで債務超過にならないか？を見ています。
債務超過になってしまったら、キャッシュフローがプラスになっていても次の融資は出ません。
こうなってしまっては残念ですが、もう融資は受けられません。
では、債務超過を発生させないためには実際どうしたらいいのか？
現在、銀行は担保価を計算するために「積算評価」という数字を重視しています。
銀行の積算評価は、路線価という公に決められた土地の価格に、いまある建物をもう一度新築した場合の価格を足して、そこから建物の老朽化にともない価値が失われた分を差し引いて計算します。

担保価の出し方には他にも収益還元評価という方法がありますが、現在のところ収益還元評価は参考に見ている程度です。
ということは、積算評価で評価の出る物件を狙っていく。
或いは、積算評価額の範囲内で融資を受ける。
これが債務超過にならず物件を増やす方法になります。

実はこれ、不動産投資で何棟も取得していった方は普通に行っている方法です。

数年前にフルローンで不動産を買えていた時にも、自分なりに路線価から数字をはじき出し、積算評価の高い物件を取得していったのです。
こうして３棟、４棟と取得し、中にはサラリーマンを辞めた方もいるのです。
「積算で不動産の評価額を見て取得」していく。
これが時代に関わらず不動産投資で何棟も取得し成功している方が行っている方法です。

こうしていくことで、貸借対照表の純資産を増やして行き銀行からの融資を引っ張ってくるのです。
銀行は純資産の多い人に融資をしたいのです。
金融資産も含めて純資産の多い人には銀行は頭を下げて
「お金を借りてください」
と言ってきます（もちろんキャッシュフローも出ていないとだめですが）。
銀行の支店長はこういうお客様のところへ融資のお願いに行きます。
私も何度も融資のお願いをしたことがありますが全て純資産の多いお客様です。

金融資産も含めて純資産の多いお客様へは、銀行間の競争も起きやすく従って借入金利も低くできるのです。
何棟も不動産を取得できた方は、純資産が多い状態を作ることができたので銀行がついていけるのです。
債務超過の人には、にべもなく融資を断っている一方、純資産の多い人には頭を下げてお金を借りてもらっている。これが銀行の現実です。


２．指値
銀行の担保価（積算評価）を見てその範囲内で不動産を取得する。
銀行が融資を受け続けていくためには、必要な条件になります。
しかし
世のなかの不動産がすべて担保価以下で売られていることはありません。
むしろ、担保価以下の価格で売られていることはきわめて稀です。
だったら
「担保価以下で不動産を取得できるの？」
と思うのも無理もありません。
しかし、「もしあなたもできる」としたらどうですか？
担保価以下で不動産を購入する方法があります。
それは「指値」（さしね）をすることです。
「なんだ指値なんて知っているよ。自分の希望する金額を売主に言えばいいんでしょ」と言っているあなた。
まさにその通りです。
では、いくらで指値を入れたらいいか？自分なりの判断基準を持っていますか？

ただ安く買いたいからと言って、闇雲に低い金額で指値を入れても売主に無視されるだけです。
合理的な金額で売主も納得できる材料を提供して指値を入れる。
ただ、闇雲に指値を入れるよりよっぽど現実的です。
不動産取得がより現実的になります。

では、そのためにはどうしたらいいのか？
それは、不動産鑑定の手法を使って数字を出すのです。
不動産鑑定士は、不動産の価格を決めることのできる国家資格です。
競売などで基本価格を算定するのも不動産鑑定士が決めますし、国や都道府県、市区町村などの公的機関からの依頼を受け不動産価格を算定したり、その他、いろいろな場面で活躍します。

実際の取引金額とは違う合理的な金額をはじきだしてくれます。
しかし、実際に不動産鑑定士に不動産の評価を正式にお願いすると一物件につきン十万円も請求されてしまいます。
毎回、不動産鑑定士さんに評価をお願いしていたらいくらお金があっても足りません。

それを自分でするのです。

実はある程度の正確さであれば、あなたにも不動産鑑定はできます。

方法さえわかればできるのです。

※ちなみに、不動産鑑定士以外が鑑定評価を行うのは、評価したことでお金を受け取るような仕事にしなければ何の問題もありません。

通常、不動産鑑定を行うには、不動産鑑定評価基準という非常に難しい理論を丸暗記しなければならないのですが、
私が教える方法なら、近隣の不動産の価格や賃料収入など、一般に手に入れることができる情報から、中学生程度の学力と理解力がある人なら誰でも不動産の適切な金額をはじき出すことができます。

その方法で、売主も納得する合理的な金額を根拠を出して、買い希望額として売主に提示するのです。

もちろんこの手法で指値を入れたからといって１００％確実に不動産を手にできるわけではありません。

しかし、訳のわからないくらい低い金額で指値を入れるよりかは、遥かに現実的です。

指値を入れて低い金額で不動産を取得することで、担保評価に余剰を出す。
こうすると債務超過になることはそうはありません。

キャッシュフローが出ることが当然の条件になりますが、不動産を買い進めて行くことができるのです。
これは不動産投資で成功している人なら誰でもが行っている方法です。
しかし、１棟買ったあとその後買い進めることができない人はこの考えがなかったのです。
ですので、買えなくなってしまったのです。
そうならないためにもここまで書いてきたことを身につけていただきたいと思います。

ここまで書いてきて話はご理解いただけたでしょうか？

それは「知っているか、知らないか」の違いだけです。

たったこれだけのことです。ほんの僅かな違いなのですが結果は大きな違いとなって現れます。

自分がこの不動産を買ったあとにどのように次の不動産を買っていけるのか？
それがしっかり理解できているかどうか？

たったこれだけです。

以前、私が融資をしたお客様でこの３年間で１１棟の賃貸マンションを購入されたという方がいました。０から１１棟です。これは驚異的です。

しかし、彼を見ていて何故こんなに短期間で不動産を急速に増やすことができたかが理解できました。

当時、世のなかでは

・なにがなんでもフルローンで買いたい
・物件は利回りが高いのが一番
・とりあえず赤字にはなってないから大丈夫

というような安易な考えで不動産投資に参加するひとが大勢いましたが
（それでも買えた時代、ということもありましたが）
残念ながらその中には次の不動産に行けず苦しんでいる人も多いのが事実です。

ところが彼は、一番はじめの物件の買い方から、他とは違っていました。
きちんと自己資金を入れて、なおかつ交渉の末、本来の価値よりも破格に安く物件を手に入れていました。

あなたも、次々と不動産を増やしていける不動産の買い方を身につければこのお客様のようになれるのです。

これまでお話してきた担保価が出る物件を指値で安く買う方法を身につけてしまえば、不動産投資で何を買ったらいいか迷い、心配することはありません。
毎月の不動産収入をきっちり稼ぎながら、最短距離であなたの望む収入と資産まで増やすことが出来ます。

不動産投資で成功した人たちは、それまでの経験の中からこのすテクニックを身につけてきました。

だから、成功している人たちは何棟もの不動産を手に入れるのです。
いままではお金持ちたちだけが、その経験から編み出してきたテクニックを
融資と鑑定のプロの誇りにかけて全力でまとめあげ、スキルとして１つのマニュアルににまとめました。

マニュアルに用意されたシートに入力するだけで、担保価や指値が判定できるので初心者でも暗記や難しい計算は必要ありません。

このマニュアルを手にしたあなたは
お金持ちがつかっているテクニックをすぐに実践することができます。

いつまでも自分がなにを買ったらいいか迷って動けない人
不用意に不動産を購入して先へ進みにくくなくなってしまった人

その他大勢の人をしり目にあなたはどんどん不動産増やしていくことだってできるのです。

この方法を知ったならもうあなたに怖いものはありません。
融資をしていた人物が不動産を買うための融資について教えることは一般にありません。

不動産鑑定士たちが一般の人に鑑定や指値の方法について教えることはありません。


なぜなら融資にしろ鑑定にしろ、それが彼らプロの「飯のタネ」であることはもちろんその手法が公開されてしまうと、融資先の顧客や、鑑定を依頼したクライアントが「余計な知恵」をつけて仕事がしにくくなってしまうからです。

レバレッジをかける

では次にレバレッジをかけて海外株式に投資した場合はどうでしょうか。
この場合はリスク許容度から投資可能額を逆算した方が分かりやすいと思います。

ここでは保守的に見積もって、純資産の10％をリスク許容度とします。

人的資本を加えたあなたの資産は2億500万円ですので、その10％である2050万円までは損をしても、きれいさっぱり諦めてください。

ここで
「500万円しか貯金のないサラリーマンが2050万円も損をしたら破産してしまう！」
といった声が聞こえてきそうですね。
しかしファイナンスさえしっかりしていれば、そんなことにはなりません。

バブルの頂点を挟む80年代半ばから90年代半ばにかけてマイホームを購入した人たちが、その事実を証明しています。

バブルの頂点から10年で住宅地の価格は3分の1になりました。
マイホームの購入価格が3000万円とすると、ほとんどの購入者が1000万円以上の損失を被ったわけです。

しかし自己破産まで追い込まれたのはごく一部で、ほとんどは家計をやりくりして、住宅ローンの返済を続けました。

株式投資で金融資産を超える損失が生じたとしても、話は同じです。
人的資本が生み出すキャッシュフロー（給料）の範囲内で借金を返済し、株価の回復をまつことができます。

それでは仮に2050万円まで損失を許容出来るとして、どの程度まで投資できるものなのでしょうか。

32％以上損する2.5％のリスクに目をつぶるなら、投資可能額は約6000万円になります。
すなわち500万円の金融資産に12倍のレバレッジをかけるのです。

統計的にはこのポートフォリオから10年間の累積で10％以上の損失が生じる確率は約3％です。
6000万円を世界株ポートフォリオに10年間投資したとして、100回に3回の割合で元金の全てを失うことになります。
もちろん将来のことは完全には分かりません。

これをチャンスと見るか、リスクと考えるかは、もちろんあなた次第です。